Wanneer er sprake is van de financiering van een particulier erfpachtrecht (= alle erfpacht die niet in handen is van een overheid (staat, provincie, gemeente of waterschap) zijn financiers zeer terughoudend bij het verstrekken van hypothecaire geldleningen en kunnen huizenbezitters, waarvan de ondergrond in erfpacht is uitgegeven, hun huis moeilijker of zelfs helemaal niet meer verkopen.
De redenen hiervan zijn:
-
onzekerheid bij de banken over de woonlasten bij herziening van de canon (Kan de bewoner de woonlasten nog dragen als de canon bij herziening stijgt);
-
de zorgplicht van de banken; zij moeten zich bij het verstrekken van een hypotheek op steeds meer informatie baseren; bij veel erfpachtcontracten ontbreekt deze essentiële informatie;
-
grote administratieve last bij de banken wegens te veel verschillen tussen de diverse erfpachtcontracten;
-
het tot nu toe ontbreken van wettelijke bepalingen omtrent de inhoud van de erfpachtvoorwaarden, waardoor partijen een te grote vrijheid hebben bij het vaststellen van deze erfpachtvoorwaarden.
Onlangs heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) criteria ontwikkeld voor de financierbaarheid van woningen met particuliere erfpachtcontracten. Deze criteria hebben als doel zowel particuliere erfpachters als hypothecaire geldverstrekkers te beschermen tegen risico's in erfpachtvoorwaarden die naar huidige maatschappelijke opvattingen de verstrekking van een verantwoorde hypothecaire lening in de weg staan.
De criteria zijn in elk geval van toepassing op particuliere erfpachtrechten die zijn gevestigd vóór 1 april 2012. Voorwaarde voor de financierbaarheid van een woning is in ieder geval dat de erfpachtvoorwaarden dienen te voldoen aan de navolgende criteria:
1. De duur en de vergoeding vna het erfpachtrecht
De akte van vestiging moet duidelijke bepalingen bevatten omtrent de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding voor de erfpachter bij het einde van het recht.
2. De canon en de aanpassing daarvan
De actuele canon moet bekend zijn en de (te verwachten) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk beschreven en voor de erfpachter aanvaardbaar zijn.
3. Geen verplichting tot verkoop
De akte van vestiging van het erfpachtrecht mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is om op enig moment de bloot-eigendom te kopen.
4. Wijziging erfpachtvoorwaarden
De akte van vestiging van het recht van erfpacht mag niet bepalen dat de bloot-eigenaar het recht heeft om eenzijdig erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht. Hieronder wordt onder andere verstaan: bepalingen over de hoogte van de canon, de aanpassing van de canon, de voorwaarden voor beëindiging van het erfpachtrecht en de vergoeding bij de beëindiging.
5. Geen materiële aantasting genotsrecht
Wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door één of meer specifieke erfpachtvoorwaarden die er bij voorbeeld toe kunnen leiden dat de erfpachter op enig moment het erfpachtrecht niet meer als woning kan gebruiken.
NOTARIËLE OPINIE ERFPACHT VOOR ALLE VÓÓR 1 APRIL 2012 AFGESLOTEN CONTRACTEN
Aan de hand van toetsing van uw erfpachtcontract aan bovengemelde criteria geeft de notaris via de Notariële Opinie Erfpacht een oordeel over de vraag of het betreffende particuliere erfpachtrecht bij een bank hypothecair financierbaar is. Ook al wordt een positieve Notariële Opinie afgegeven, blijft het ter beoordeling van de geldverstrekker of de financieringsaanvraag daadwerkelijk wordt toegekend. De Notariële Opinie is derhalve niet alleen doorslaggevend.
NIEUWE MODEL-ERFPACHTBEPALINGEN
Vanaf 1 april 2012 is elke eigenaar verplicht zich bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden te houden aan de nieuwe model erfpachtbepalingen die minimale criteria voor financierbaarheid bevatten, helderder zijn dan de oude en waarin een goede balans heerst tussen de rechten en verplichtingen van bloot-eigenaren en erfpachters. Een notaris wordt als onafhankelijke deskundige ingeschakeld om via een Notariële Opinie uw erfpachtcontract te toetsen aan bovengestelde criteria. Het model voor de Notariële Opinie is in overleg met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) opgesteld.
INDIEN U WENST DAT WIJ DEZE NOTARIËLE OPINIE VOOR U AFGEVEN
Neemt u dan even contact met ons op, waarna wij zullen zorgen voor een scherpe offerte