Onder een appartementsrecht wordt volgens de wet verstaan: een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning, een kantoor of een winkel: het appartementsrecht. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw.
Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alle zogenaamde gemeenschappelijke ruimten gebruiken. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privé-gedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en, behoudens de hierna te noemen uitzonderingen, ook niets over te zeggen.
Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen, kantoren en/of winkels. Maar ook kleinere eenheden kunnen appartementsrechten zijn: een benedenwoning (of kantoor of winkel) met één of meer bovenwoningen of zelfs een aantal vrijstaande woningen, zoals een complex woningen voor ouderen en vakantiewoningen. Wij spreken vooral over flatgebouwen, maar in principe geldt hetzelfde voor alle andere vormen waarin wij appartementsrechten tegenkomen.
Splitsing
Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw besluit dat gebouw te splitsen in appartementsrechten (afzonderlijke juridische eenheden woningen, kantoren en/of winkels), meestal met de bedoeling deze te verkopen. De splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een notariële akte: de “splitsingsakte”. Op een daarbij behorende splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementsrechten onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. Vaak wordt de splitsing vormgegeven in een zogenaamde hoofd- en ondersplitsing.
Huishoudelijk reglement
Als men in een appartementengebouw woont of werkt, zit men in een leefgemeenschap met eigen regels. De rechten en verplichtingen van de bewoners/gebruikers zijn te vinden in de wet, in het reglement van splitsing en in een eventueel vastgesteld huishoudelijk reglement. In dit laatste staan veelal regels opgesteld door de eigenaars tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische aard.
Overtredingen
Een eigenaar die een regel van het reglement overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete worden opgelegd ten bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de toegang tot zijn appartement worden ontzegd. Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een vergadering van eigenaars met een meerderheid die uit de statuten blijkt.
Servicekosten
De eigenaar van een appartement betaalt periodiek – meestal per maand of per drie maanden – aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde servicekosten. Een deel van de bijdrage gaat naar zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, overeenkomstig het bepaalde in de splitsingsakte. Ook wordt van de bijdrage een deel gereserveerd voor onderhoud van het gebouw en incidentele reparaties.
Blijkt aan het eind van een boekjaar dat er geld over is, dan kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in rekening gebracht.
Collectieve verzekering
Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw. Dit heeft gevolgen voor de verzekering. De eigenaar heeft er namelijk belang bij dat niet alleen de gedeelten van het gebouw die hij in privé-gebruik heeft voor de volle waarde verzekerd zijn, maar ook het hele gebouw. Als dit niet gebeurt, ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal worden hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen voor een collectieve verzekering. Collectieve verzekeringen moeten volgens het reglement worden afgesloten door het bestuur.
Financieel overzicht
In het reglement kunt u nalezen welke kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn en welke niet. Verder staat er ook in voor welk deel u moet bijdragen in die kosten. Van de inkomsten en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een exploitatie-overzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en vooral waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten op te stellen voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in een vergadering deze financiële jaarstukken goed te keuren.
Eigen terrein
Het appartement is eigen terrein van de eigenaar. Daar heeft een ander, ook de vereniging, niets over te zeggen. Behalve natuurlijk het recht dat de vereniging heeft om een bewoner/eigenaar die het reglement overtreedt uiteindelijk via de rechter uit zijn appartement te zetten. Immers, men maakt wel deel uit van een leefgemeenschap en dat schept verplichtingen, met name de verplichting na te laten datgene, waar een andere bewoner hinder van kan ondervinden.
In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat men met zijn privé-gedeelte mag doen. Men mag verven, behangen, stofferen en zelfs vertimmeren, als daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten wordt gehouden. Bij omvangrijke veranderingen moet vooral overleg gepleegd worden met het bestuur om gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde aanpak van verbouwingsplannen is. Hoort bij een privé-gedeelte ook een tuin, dan is men vrij deze te gebruiken zoals men wil, binnen de grenzen van wat normaal geacht wordt. In de tuin plaatsen van caravans, auto’s boten, trailers etc is echter in de regel niet toegestaan.
Graag verwijzen wij u nog naar dit artikel.