Wanneer u een huis gaat kopen moet de leveringsakte door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. Dit kan ook met behulp van een schriftelijke volmacht van verkoper en/of koper. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte.
De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige kadastrale aanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.
De kosten
Voor inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het kadaster kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten bij de koper in rekening. De inschrijvingskosten zijn vrij van BTW.
De kosten die de notaris maakt in verband met de onderzoeken naar eigendomsbelangen en dergelijke bij het Kadaster, worden eveneens afzonderlijk in rekening gebracht. Deze kosten zijn niet vrij van BTW.
Overige kosten
Naast de koopprijs en de notariskosten zijn er ook andere kosten verbonden aan de koop van een huis:
Overdrachtsbelasting
Over de koopprijs van het onroerend goed wordt meestal door de koper (kosten koper) bij woningen 2%, bij overig onroerend goed 8% overdrachtsbelasting betaald. Over roerende zaken (inboedel) wordt geen overdrachtsbelasting berekend, reden waarom de waarde van mee gekochte inboedel apart in de leveringsakte moet worden vermeld. De notaris dient ter zake een verklaring aan de akte toe te voegen. Hierin moet worden vermeld welke roerende zaken zijn verkregen en voor welk bedrag ( gespecificeerd per over te nemen roerende zaak). De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de belastingdienst.
Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen (beleggers) wil het kabinet per 1 januari 2023 verhogen van 8% naar 10,4%.
Voor de sedert 1 januari 2021 van kracht zijnde differentiatie overdrachtsbelasting verwijzen wij u naar dit
Omzetbelasting
U betaalt geen overdrachtsbelasting maar wel omzetbelasting (BTW) als u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De BTW is doorgaans in de koopprijs begrepen.
Bij gedeeltelijke nieuwbouw bent u over het nieuwe deel ook BTW verschuldigd. De verkoper dient daartoe wel de benodigde gegevens en specificaties tijdig aan de notaris ter beschikking te stellen.
In sommige gevallen kan bij de overdracht van een registergoed (niet-woningen) zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Daarover bestaat gecompliceerde fiscale wetgeving. De notaris kan u hierover voorlichten.
Makelaarscourtage
Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig. Die kosten vallen niet onder de begrippen “kosten koper” of “vrij op naam”.
Zakelijke lasten en belastingen
Ieder jaar moet de eigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op het registergoed, bijvoorbeeld erfpachtcanon (tenzij afkoop heeft plaatsgehad), gemeentelijke onroerende zaak belasting, bijdragen aan het hoogheemraadschap, waterschapslasten) of poldergelden en rioolrecht. De nieuwe eigenaar betaalt zijn aandeel voor de rest van het jaar terug aan de verkoper. De verrekening geschiedt desgewenst (op verzoek van verkoper) via de notaris. De verkoper dient daartoe wel de benodigde gegevens en specificaties tijdig aan de notaris ter beschikking te stellen. De koper heeft recht op een overzicht van de lasten en belastingen.
Voor overige zaken en begrippen waarmee u bij de aankoop van een registergoed geconfronteerd kunt worden verwijzen wij u nog graag naar onze pagina voetangels en klemmen.
Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?
In geval van een akte van levering moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom
verbonden verplichtingen. Ook ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:
-
Onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en hoe en wanneer de eigendom is verworven.
-
Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering.
-
Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en/of de makelaar(s).
-
Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van geldige identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs) (Wet ter voorkoming van Witwassen en Financiering Terrorisme (WWFT).
-
Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap) en eventueel de persoonlijke omstandigheden (faillissement, ondercuratelestelling, bewind) van verkoper. Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo? Is een eerdere (ontbonden) gemeenschap verdeeld, zodanig dat de verkoper zelfstandig (alleen) bevoegd is?
-
Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op het registergoed: rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving van de leveringsakte in het kadaster.
-
Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen bij de verkoop (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.).
-
Zonodig toestemming van echtgenoot van verkoper, van de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht.
-
Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
-
Gebruikelijk onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de
geldende bepalingen in de akte van levering. -
Onderzoek naar mandeligheden verbonden aan de eigendom van het registergoed.
-
Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en eventueel ieders makelaar.
-
Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht.
-
Het toezicht houden op de tijdige betaling van de overeengekomen waarborgsom of het stellen van een bankgarantie.
-
Het sturen van nota’s van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopprijs, verrekening van jaarlijkse lasten (indien verkoper dat wenst en de benodigde gegevens daartoe aanreikt); Opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (bij woningen 2% en bij overige registergoederen 6% over de koopsom; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd – bij woningen 2% en bij overige registergoederen 6% over de gekapitaliseerde waarde van de erfpachtscanon) en verdere kosten.
Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de nota van afrekening opgenomen.
De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris, de zogenaamde kwaliteitsrekening; de notaris ziet er op toe dat deze gelden afkomstig zijn van een ten name van koper gestelde bankrekening.
Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde kadastrale onderzoek (na de inschrijving van de betreffende stukken in het kadaster) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. -
Controle dat de volledige koopprijs (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de kwaliteitsrekening is gestort;
-
Het maken van een onderhandse of notariële volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.
-
Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering (“passeren”) en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging.
-
Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
-
Toezending van het door het kadaster ingeschreven afschrift van de akte (het eigendomsbewijs) aan de koper.
Tot slot wijzen wij u nog op de verplichting van de koper tot het leveren van het verplichte energielabel.