De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke vastlegging van de tussen verkoper en koper gemaakte mondelinge afspraken ten aanzien van de (ver)koop van een registergoed (prijs, leverdatum etcetera).
Drie dagen bedenktijd.
De koper krijgt in het kader van de regelgeving ten aanzien van consumentenbescherming bij de koop van een woning, een bedenktijd van drie dagen, dat wil zeggen, de koper kan drie dagen nadat hij de koopovereenkomst heeft getekend en een exemplaar daarvan heeft ontvangen, nog verklaren af te zien van de koop van de woning. Voor de termijn van drie dagen gelden wettelijke regels (zo geldt dat de termijn niet afloopt op bijvoorbeeld een feestdag maar de dag erna). Aanbevolen wordt om schriftelijk en aangetekend een mededeling te doen dat men afziet van de koop. Dit om bewijsproblemen te voorkomen. Deze bedenktijd geldt overigens alleen voor koper, niet voor verkoper.
Ontbindende voorwaarden.
Verder kan men na die bedenktijd uitsluitend wanneer in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat men van de koop af kan komen wanneer de toezegging tot financiering (hypotheek) niet binnen een bepaalde termijn rond komt.
Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld, zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld. En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een registergoed (huis) wel of niet te kopen. De notaris biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied bij het opstellen van een koopakte en houdt – tenzij hij uitdrukkelijk wordt belast met de taak van eenzijdig partij-adviseur , in welk geval hij de wederpartij uiteraard schriftelijk zal informeren – de belangen van alle partijen in de gaten.
Voordat u een koopovereenkomst aangaat
moet u ook nog andere zaken nagaan:
-
komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
-
komt u in aanmerking voor een hypothecaire geldlening?
-
komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
-
moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
-
voor wiens rekening komen de kosten van overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
-
moet de (huwelijks)partner van verkoper (respectievelijk de expartner van verkoper) mee ondertekenen?
-
wordt de koop mede gesloten door de (huwelijks)partner van de koper?
-
kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
-
is - als het registergoed wordt verhuurd – de huur voor een langere periode vooruitbetaald?
-
kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden;
-
komt het registergoed in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het registergoed er veel minder geld voor terugkrijgt;
-
is het aan te kopen registergoed een monument of is het gelegen in een gebied dat is aangewezen tot beschermd stads- of dorpsgezicht? In die gevallen zijn er
wellicht beperkende regels t.a.v verbouwingen c.q. onderhoud buitenzijde; -
zie voor overige relevante begrippen en mogelijk bij de aankoop van een registergoed voorkomende situaties: voetangels en klemmen.
Nieuwbouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij overziet alle juridische consequenties op dit terrein.
Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen (dit brengt wel extra kosten met zich mee).
Ook bij het ondertekenen van de koop(-/aannemings)overeenkomst is waakzaamheid geboden. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rond krijgen. Indien u heeft getekend zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en u komt dan tot de ontdekking dat u de koop/aanneemsom niet kunt opbrengen, moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te kunnen zien.
In een koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op:
-
tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis;
-
grootte van de waarborgsom;
-
wijze van betaling (termijnschema);
-
moment van oplevering;
-
wijze van oplevering.
Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook vaak algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn.
Voorbeelden daarvan zijn:
-
gevolgen van wijzigingen in de bouw;
-
aanleg van leidingen;
-
controle op de uitvoering;
-
onderhoudstermijn;
-
aansprakelijkheid van de aannemer;
-
garantieregeling.
Ten aanzien van de kopers van nieuwbouwwoningen zijn de regels per 1 september 2003 aangepast. Zo hebben de kopers van nieuwbouwwoningen het recht een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom in te houden op de laatst verschuldigde termijn. Dit bedrag wordt in depot gegeven bij de notaris en dient ter verrekening van eventuele gebreken in de oplevering van het nieuwbouwhuis. Dit depot verloopt drie maanden na oplevering van het huis. Voordien moet, ingeval van een geschil over de oplevering, een arbitrage aanhangig worden gemaakt.
In de praktijk wordt de uitwerking van de depotregeling meer praktisch gewijzigd in een (bank-)garantiestelling van de aannemer, ter grootte van die 5% van de aanneemsom (waardoor vóór de oplevering volledige betaling aan de aannemer kan plaatsvinden).