voetangels en klemmen 

VOETANGELS EN KLEMMEN

Koop en verkoop van een registergoed kan de huidige en toekomstige eigenaar voor onverwachte problemen plaatsen. Bovendien bevatten de stukken van makelaar,
notaris of bank geen alledaags taalgebruik. Zonder volledigheid te pretenderen komen hierna enkele bijzondere gevallen, voetangels en klemmen aan de orde.

Erfpacht.

Niet altijd staat een registergoed op “eigen grond”. Soms is die grond door de gemeente in erfpacht aan de eigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtscanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten. De erfpachtscanon kan ook langjarig (soms zelfs eeuwigdurend) worden of reeds zijn afgekocht (zodat die niet verder verschuldig is).

Huisvestingsvergunning.

Wie een huis koopt, krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten – en beneden een bepaalde koopprijs – een huisvestingsvergunning nodig. In de koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een appartement is bovendien in sommige gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hiervoor kan een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de koopakte.

Waarborgsom.

De koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt in principe bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.

Verwachtingen.

De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een registergoed. Hij moet de eigendom verkrijgen van het registergoed met de eigenschappen die hij mag verwachten. Als de verkoper zijn informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom het geval is. Het is van belang dat dergelijke zaken voor het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.

Lasten en beperkingen.

De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op het registergoed rusten, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, kettingbedingen, huurovereenkomsten of andere bezwaringen of belemmingen. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard, kan de verkoper ervan uitgaan dat de koper niet kan klagen. De notaris c.q. de makelaar kan de verkoper helpen voor het sluiten van de koopovereenkomst de bijzondere lasten en beperkingen op een rijtje te zetten.

Bodemverontreiniging.

Bij de koop van registergoederen speelt soms het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris c.q. de makelaar adviseert over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiĆ«le) risico’s tussen partijen verdeelt.

 

Adres:

Lichtenauerlaan 138 (Brainpark II) 3062 ME Rotterdam

telefoon:

010-2425400

email:

info@vadnot.nl