Indien u uw onverkochte koopwoning tijdelijk wenst te verhuren, maar na het lezen van onderstaande opziet tegen de voorafgaande ingewikkelde procedure van het aanvragen van de vereiste vergunning van uw gemeente, het verkrijgen van de  toestemming van uw geldverstrekker en het opstellen van een waterdicht huurcontract, laat dan VAD Notarissen dit op deskundige wijze voor u regelen. Het enige dat u hoeft te doen is het vinden van een huurder.

 

TIJDELIJKE VERHUUR VAN UW KOOPWONING, GEBRUIKMAKEND VAN DE VERSOEPELING LEEGSTANDSWET

In deze tijd van economische teruggang staan huizen lang te koop, waardoor veel huiseigenaren in de problemen raken. Onlangs heeft de Tweede Kamer aandacht voor deze kwestie aan de minister gevraagd. De Kamerleden zijn bang dat de hypotheekbanken geen toestemming zullen verlenen tot verhuur aan huiseigenaren die hun huis niet kunnen verkopen.

In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek.
Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen.
Wegens dit recht van huurders op huurbescherming, waardoor zij niet zo maar de woning kunnen worden uitgezet, brengt de woning bij een veiling veel minder geld op dan een leegstaande woning. Om deze reden staan banken woningeigenaren slechts zeer mondjesmaat toe hun woning te verhuren.  In nagenoeg alle hypotheekakten staat het zogenaamde ‘huurbeding’ opgenomen. Op grond van die bepaling mag een verhypothekeerde woning niet zonder toestemming van de bank worden verhuurd.

De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.

VOORWAARDEN

Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar. De vergunning wordt alleen verleend als:

  • de woonruimte leeg staat;
  • de woning niet wordt verkocht of permanent kan worden verhuurd;
  • bewijs kan worden geleverd dat de te verhuren woning daadwerkelijk bewoond zal worden;
  • er een schriftelijke huurovereenkomst wordt opgemaakt.

HUUROVEREENKOMST TIJDELIJKE VERHUUR

Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gelden de normale huurbeschermingsregels niet. De huurder heeft dus geen huurbescherming bj beëindiging van de huur. De huurovereenkomst moet wel voor ten minste 6 maanden zijn en er geldt een opzegtermijn van minimaal 1 maand voor de huurder en minimaal 3 maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als een verlenging van de vergunning is aangevraagd en nog geen beslissing is genomen, loopt de huurovereenkomst door.

In de schriftelijke huurovereenkomst moet duidelijk zijn vermeld dat:

  • het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet;
  • er een vergunning is verleend door de betreffende gemeente;
  • voor welke termijn die vergunning is verleend;
  • welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.

Voldoet de huurovereenkomst hier niet aan, dan loopt de verhuurder het risico dat de verhuur als gewone verhuur wordt gezien en hij alsnog de huur niet kan beëindigen.

Nadelen zijn dat de gemeente allerlei voorwaarden kan stellen en de tijdelijke verhuurder niet vrij is in het bepalen van de huurprijs. Deze wordt vastgesteld door de gemeente op grond van het zogenaamde puntensysteem (Woning Waarderingsstelsel). Dit geldt ook voor huizen in de vrije sector. Bij woningen met meer dan het maximale aantal punten (250) wordt een speciale berekening toegepast waarbij de maximale huurprijs wordt aangepast. Het is dus ook bij woningen in de vrije sector niet mogelijk als verhuurder zelf een (hogere) huurprijs te vragen.
Klik hier voor meer informatie met betrekking tot het Woning Waarderingssysteem zelfstandige woningen (puntensysteem).

VERSOEPELING LEEGSTANDSWET

Thans is besloten tot 1 januari 2014 op basis van de Crisis- en herstelwet dat:

  • een uitzondering wordt gemaakt voor het bepalen van de maximum huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande woningen, door een verhuurder die als laatste en tenminste gedurende 12 maanden zelf de woning heeft bewoond. Dit betekent dat de gemeente geen maximale huurprijs in de vergunning behoeft te vermelden en dat de woning in de vrije sector mag worden verhuurd als de woning daarvoor genoeg punten heeft (van 1 januari 2012 tot 1 juli 2012 is dat 143 punten of meer (bepalend hierbij is de ingangsdatum van de huurovereenkomst);
  • bij een nieuwe situatie de wongen opnieuw tijdelijk mag worden verhuurd (Nu wordt slechts een maal een vergunning voor tijdelijke verhuur afgegeven);
  • de minister in overleg zal gaan met het Ministerie van Financiën en de banken die als hypotheekverstrekker toestemming moeten geven voor deze tijdelijke verhuur om te bekijken hoe eventuele knelpunten kunnen worden opgelost;
  • de maximale periode voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die in afwachting van sloop of renovatie zijn wordt verlengd tot 7 jaar.

HERLEVING HYPOTHEEKRENTEAFTREK NA TIJDELIJKE VERHUUR

Hypotheekrente is alleen aftrektbaar als deze betrekking heeft op de eigen woning, zijnde het hoofdverblijf. Wordt de eigen woning verlaten met de bedoeling deze te verkopen, dan is de hypotheekrente op grond van een uitzonderingsregel toch nog een bepaalde periode aftrekbaar.

  • Voor woningen die in 2008 of 2009 leeg zijn gekomen en te koop zijn gezet is de rente nog aftrekbaar in het vertrekjaar en de daarop volgende 3 jaren.
  • Voor woningen die in 2010 en 2011 leeg zijn gekomen en te koop zijn gezet is de rente nog aftrekbaar in het vertrekjaar en de daarop  volgende 2 jaren.

Voorwaarde voor deze regeling is dat de woning te koop staat en dat deze leeg staat. Als de woning in de bewuste periode verhuurd is geweest, geldt deze regeling niet voor de hypotheekrente die betrekking heeft op de verhuurperiode.

 

Adres:

Lichtenauerlaan 138 (Brainpark II) 3062 ME Rotterdam

telefoon:

010-2425400

email:

info@vadnot.nl