FISCALE MAATREGELEN TEN AANZIEN VAN DE EIGEN WONING, DE FINANCIERING DAARVAN EN DE AANPASSING VAN HET BEGRIP EIGEN WONINGSCHULD

Het wetsvoorstel is inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen. Als de Eerste Kamer het Belastingplan op 18 december 2012 aanneemt, zullen onderstaande wijzigingen definitief worden ingevoerd.

Hypotheekrenteaftrek
Om in aanmerking te blijven komen voor de maximaal mogelijke aftrek van de hypotheekrente op de eigenwoningschuld (een schuld die is aangegaan voor het verkrijgen, het onderhouden en/of verbeteren van de eigen woning), dient vanaf 1 januari 2013 aanvullend aan onderstaande criteria te worden voldaan:

1.  contractueel is vastgelegd, dat de schuld gelijk of sneller wordt afgelost dan bij een annuïtair aflossingsschema, kwalificeren als eigenwoningschuld.
Ook een lening met een contractueel overeengekomen lineair aflossingsschema voldoet aan de aflossingseis van een eigenwoningschuld.
3.    De aflossing dient contractueel te zijn vastgelegd.
4.    De aflossing moet ook daadwerkelijk plaatsvinden.

Het (ten minste annuitair of lineair) aflossen van de schuld wordt gecontroleerd aan de hand van het restant van de schuld na verloop van bepaalde tijd en niet aan de hand van het contractueel overeengekomen, in een jaar af te lossen bedrag.

De nieuwe aflossingsvoorwaarden gelden per leningdeel.

Lenen van uw familie of van derden
Van belang is te weten, dat indien u de lening krijgt van een familielid of derde die geen informatieplicht tegenover de overheid heeft, kunt u de rente alleen dan aftrekken wanneer u alle gegevens met betrekking tot de lening en uw schuldeiser bijtijds aan de Belastingdienst doorgeeft.

Betalingsachterstand
Indien er betalingsproblemen zijn, is er voorzien in een regeling waardoor er geen sprake is van verlies van renteaftrek, mits de opgelopen betalingsachterstand in het daarop volgende jaar wordt ingelopen.

Als u aannemelijk kunt maken dat u wegens betalingsproblemen niet aan het aflossingsschema heeft kunnen voldoen, kan uiterlijk aan het einde van het vierde jaar nadat het betalingsprobleem zich voordeed een nieuwe annuïteit worden vastgesteld zonder dat het recht op renteaftrek verloren gaat.

Uiterlijk vier jaar nadat de betalingsproblemen zijn ontstaan en niet zijn opgelost, wordt de lening niet langer aangemerkt als eigenwoningschuld.

Houd u er rekening mee, dat bovengenoemde regelingen wettelijke door de overheid vastgestelde termijnen voor de aftrekbaarheid van de rente in Box 1 betreffen. Hiermee wordt niet bedoeld dat uw geldverstrekker bereid moet zijn deze termijnen in acht te nemen!

Deze kan bij wanbetaling al veel eerder besluiten de overeenkomst met u op te zeggen en haar rechten die uit die overeenkomst voortvloeien bij u opeisen (door bij voorbeeld de woning in het openbaar te gaan verkopen).

Voldoet uw lening niet aan de criteria die gelden voor de kwalificatie als ‘eigenwoningschuld’, dan wordt deze belast in Box 3.

Overgangsrecht en -regelingen
Bovenstaande wijzigingen hebben alleen gevolgen voor leningen die zijn afgesloten na 31 december 2012. Rente op uw huidige eigen woningleningen blijven ongewijzigd aftrekbaar, zelfs bij het oversluiten daarvan.

Wanneer u echter de bestaande lening verhoogt (bij voorbeeld voor de financiering van een ingrijpende verbouwing), dan gelden deze nieuwe regels wel voor het bedrag van de verhoging en moet u dit bedrag wederom ten minste annuïtair aflossen om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.

Voor eigen woningbezitters die hun woning in 2012 hebben verkocht en die tijdelijk een huurwoning betrekken alvorens een nieuwe woning aan te kopen, geldt dat de nieuwe regeling niet van toepassing is op het bedrag van de (restant-)schuld ten dage van de verkoop van de woning in 2012 (mits de aankoop van de nieuwe woning wel in 2013 geschiedt).

Koopovereenkomst of koop-/aannemingsovereenkomst nog in 2012 afgesloten.
Personen die in 2012 een onherroepelijke overeenkomst tot koop van een woning hebben afgesloten en die de woning uiterlijk in 2013 geleverd krijgen, vallen onder het overgangsrecht en mogen de lening, mits zij die (uiterlijk) in 2013 aangaan ter financiering van deze in 2012 aangekochte woning, aanmerken als een eigen woningschuld volgens de regels zoals deze in 2012 van toepassing zijn.

Twee eigen woningen op 31 december 2012
Voor deze personen geldt uiteindelijk alleen het overgangsrecht over de lening op de woning die niet verkocht wordt en waar deze personen dus uiteindelijk in blijven wonen.

Spaarhypotheek (= Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW),
Bankspaarhypotheek (= Spaarrekening Eigen Woning of SEW), Spaarbeleggingshypotheek (= Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)

De waarde van dergelijke producten, mits afgesloten na 31 december 2012, wordt in de nieuwe regeling belast in Box 3.

Ook hier zijn enkele overgangsrechten van toepassing.

Wanneer u in 2012 een lopende Box 1 KEW, BEW of SEW heeft en u in 2013 een nieuwe woning koopt of uw hypotheek oversluit naar een andere bank, kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Ook zal de vrijstelling naar verwachting jaarlijks worden geïndexeerd.

Als aanvullende voorwaarde geldt echter, dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag niet worden verlengd.

Een lopende Box 3 polis of – rekening.

Heeft u aan uw huidige hypotheek een spaar- of beleggingsproduct gekoppeld welke is ondergebracht in Box 3 (zoals bijvoorbeeld een beleggingsrekening, beleggingspolis of spaarpolis) dan heeft u nog tot 1 april 2013 de mogelijkheid deze over te sluiten naar een KEW, BEW of SEW in Box 1.

Wanneer u voor 15 september 1999 een kapitaalverzekering in Box 3 heeft afgesloten, behoudt deze de waardevrijstelling van maximaal € 123.428,00, mits u de bij deze kapitaalverzekeringen van toepassing zijnde voorwaarden in acht blijft nemen.

Hypotheken met NHG
U kunt uw bestaande spaar- en aflossingsvrije hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) meenemen naar uw volgende woning, zonder dat u verplicht wordt de hypotheek ten minste annuïtair te gaan aflossen. Ook na 2013 kan NHG tot de mogelijkheden behoren voor bestaande hypotheken, ook als de bestaande hypotheken thans op dit moment zonder NHG zijn gefinancierd.

Starterslening mag weer verstrekt worden
Als het Belastingplan 2013 door de Eerste Kamer is aangenomen, kunnen ook in 2013 beginnende huizenkopers onder dezelfde voorwaarden als in 2012 een renteloze Starterslening afsluiten voor de aankoop van hun eerste woning. Met de nieuwe kapitaalinjectie van Minister Blok (Wonen) kunnen ongeveer 20.000 extra Startersleningen verstrekt worden. Daarbij kan tevens de rente (waarvan de hoogte afhankelijk is van het inkomen van de koper) fiscaal afgetrokken worden.

Schenkingen in verband met de eigen woning
De leeftijdsgrens van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting wordt verhoogd van 18-35 jaar naar 18-40 jaar. Deze verhoging geldt ook voor een aanvullende schenking ten behoeve van de eigen woning. Indien er voor 2010 gebruik is gemaakt van de toen bestaande verhoogde schenkingsvrijstelling, mag als men onder de nieuwe criteria valt, alsnog gebruik worden gemaakt van de extra vrijstelling ten behoeve van de eigen woning.

Het maximum percentage aan hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd
In het regeerakkoord is afgesproken dat met ingang van 1 januari 2014 het maximale percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken stapsgewijs, met een half procent per jaar, verlaagd gaat worden van 52% naar 38%.

Gedetailleerde uitwerking van deze maatregel moet nog in 2013 plaatsvinden.

Na 1 januari 2013 minder lenen
Om het risico van een hoge restschuld of betalingsproblemen te beperken werden al eerder maatregelen door het kabinet genomen. Wij zetten deze voor u nogmaals allemaal op een rijtje.

  •  maximaal te lenen hypotheekbedrag van 106 naar 105% (gaat geleidelijk naar 100%);
  •  Meefinanciering verbouwingskosten mag alleen nog indien de verbouwing leidt tot een waardevermeerdering van de woning.
  • Aanscherping verstrekkingsnormen voor een hypotheek per 1 januari 2013;
  • Bij een bepaald inkomen kan er aanmerkelijk minder worden geleend. Het gaat daarbij om een maximaal te lenen bedrag dat vele malen lager is dan thans (in 2012) het geval is. Eénverdieners met een modaal inkomen kunnen na 1 januari 2013 circa 8.000 euro minder lenen; bij 2 x modaal ligt dit bedrag circa 27.000 euro lager en bij 3 x modaal circa 40.000 euro.

Verlenging crisismaatregelen
De Tweede Kamer is akkoord gegaan met het voorstel om de navolgende crisismaatregelen met een jaar te verlengen:

  • de dubbele renteaftrek voor de lening op een leeg te koop staande woning en/of een in aanbouw zijnde woning met een jaar terwijl in een andere eigen woning wordt gewoond;
  • de tijdelijke verhuur van de leeg staande woning op basis van de Leegstandswet (zie ook http://www.vadnotarissen.nl/?page_id=4811). Tijdens deze periode valt de woning in Box 3. Na deze tijdelijke verhuur mag de woning binnen de verhuistermijn weer terugvallen in Box 1 en heeft u dus weer recht op renteaftrek. Gedurende deze hele periode wordt de bijleenregeling niet toegepast. Deze periode is dus maximaal geldig vanaf het jaar van het leeg in de verkoop plaatsen tot en met de 3 daaropvolgende jaren.

Restschuld
De rente verschuldigd over restschulden, ontstaan bij de verkoop van een woning in de periode tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, is gedurende 10 jaar aftrekbaar.